Kladow und Gatow gehören zu den stillsten Adressen Berlins: Landhäuser, große Gärten und die Havel vor der Tür. Knapp zehn Kilometer nördlich liegt die Altstadt Spandau – älter als manches, was man für das alte Berlin hält.
Eigenständig seit Jahrhunderten.
Spandau erhielt 1232 das Stadtrecht und war bis zur Eingemeindung 1920 eine eigene Stadt. Dieses Selbstverständnis prägt den Bezirk bis heute: Die Altstadt mit Nikolaikirche und Marktplatz ist ein eigenes Zentrum, kein Stadtteil am Rand.
Mit rund 92 Quadratkilometern gehört Spandau zu den großen Bezirken Berlins. Gut ein Drittel davon sind Wald, Wasser und Felder: der Spandauer Forst im Norden, die Rieselfelder Karolinenhöhe in Gatow und die Ufer der Havel.
Gewohnt wird sehr unterschiedlich: in Altbauten rund um die Altstadt und in Wilhelmstadt, in Einfamilienhaussiedlungen in Hakenfelde und Staaken – und in den Villen- und Landhauslagen von Kladow und Gatow, die zu den ruhigsten Adressen der Stadt gehören.
In Zahlen
Festung, Fluss und Landhaus.
Die Zitadelle Spandau wurde zwischen 1559 und 1594 errichtet und gilt als eine der bedeutendsten Festungen der Renaissance in Europa. Ihr Juliusturm stammt noch aus der mittelalterlichen Burg, die zuvor an dieser Stelle stand.
Ganz anders zeigt sich der Süden des Bezirks: Kladow und Gatow liegen zwischen Havel und Groß Glienicker See, mit Landhäusern, großen Gärten und dörflichen Ortskernen. Der Gutachterausschuss nennt Kladow ausdrücklich unter den Ortsteilen, die 2025 den Berliner Markt für Villen und Landhäuser geprägt haben.
Lage-Kompass
- Ruhe
- Grün & Natur
- Wasserlagen
- Familien
- Urbanität
Unsere Einschätzung im Vergleich der Berliner Bezirke.
In Kladow beginnt der Weg in die Stadt mit einer Fahrt über die Havel.
Fabian FalkSechs Ortsteile, sechs Charaktere.
Kladow
Landhäuser, große Gärten und das Havelufer bis zum Fähranleger am Imchen – die gefragteste Villenlage Spandaus.
Gatow
Dorfkirche, Havelufer und Felder – dazu das Militärhistorische Museum auf dem früheren Flugplatz Gatow.
Spandau
Fußgängerzone, Nikolaikirche und Marktplatz – ein historisches Zentrum mit eigenem Charakter.
Wilhelmstadt
Altbauten und kurze Wege südlich der Altstadt, nah an der Havel.
Hakenfelde
Einfamilienhäuser und neue Wohnquartiere am Wasser, mit dem Spandauer Forst vor der Tür.
Siemensstadt
Industriegeschichte im Wandel: Rund um die historischen Werke entsteht ein neues Stadtquartier.
Wasser als Alltag.
Uferwege ziehen sich durch den ganzen Bezirk: entlang der Havel, rund um den Groß Glienicker See und an den Buchten von Kladow. Segel- und Rudervereine, Badestellen und Ausflugsschiffe gehören hier selbstverständlich dazu.
Die Altstadt versorgt den Bezirk mit Geschäften, Markt und Gastronomie; im Advent zieht der Weihnachtsmarkt Besucher aus der ganzen Stadt an. Kladow hat mit seinem Dorfkern rund um die Dorfkirche eine eigene kleine Mitte.
Wer nach Hamburg muss, steigt in Spandau in den ICE; wer nach Wannsee will, nimmt in Kladow die Fähre – rund zwanzig Minuten über die Havel. Am Bahnhof Spandau halten außerdem Regionalzüge, S-Bahn und U7.
Unsere Lieblingsorte.
Zitadelle Spandau
Eine Renaissancefestung auf einer Insel, mit Museum, Konzerten im Sommer und einem Blick vom Juliusturm.
Fähre Kladow–Wannsee
Zwanzig Minuten über die Havel, mit regulärem BVG-Fahrschein – der schönste Arbeitsweg Berlins.
Gutspark Neukladow
Ein stiller Landschaftspark mit Gutshaus direkt am Havelufer.
Preise im Überblick.
Gesucht wird in Spandau vor allem im Süden: Einfamilienhäuser und Villen in Kladow und Gatow. Am seltensten – und deshalb am begehrtesten – sind Grundstücke mit Blick auf die Havel.
Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2025 im Bezirk Spandau im Schnitt 4.133 €/m² Wohnfläche (Berlin: 4.366 €/m²), Eigentumswohnungen 3.235 €/m² (Berlin: 5.017 €/m²). In den Villenlagen von Kladow und Gatow liegen die Preise deutlich über dem Bezirksdurchschnitt.
Abb. 1
Ein- und Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Häufige Fragen
Was kostet ein Haus in Spandau?
Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2025 je Quadratmeter Wohnfläche bei 4.133 €/m² in Spandau (Berlin gesamt: 4.366 €/m²). Der tatsächliche Wert hängt stark von Grundstück, Zustand und genauer Lage ab.Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Spandau?
Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag 2025 je Quadratmeter Wohnfläche bei 3.235 €/m² in Spandau (Berlin gesamt: 5.017 €/m²).Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
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Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Juli 2026 (Kaufpreise 2025, S. 50 und 61); Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Einwohner 31.12.2025); Bezirksämter Berlin und visitBerlin. Alle Angaben ohne Gewähr.