Mit den Jahren stellt sich vielen Eigentümern die Frage, ob ihre Immobilie noch zu ihren Plänen passt – und wie sich der darin gebundene Wert nutzen lässt. Dafür gibt es mehrere Wege: ein klassischer Verkauf mit Umzug, ein Verkauf, bei dem Sie wohnen bleiben, eine Verrentung oder die Übergabe an die Kinder. Welche passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie in Ihrem Zuhause bleiben möchten und wie viel Kapital Sie für die kommenden Jahre benötigen.
Auf einen Blick
- Der klassische Verkauf erzielt in der Regel den höchsten Preis.
- Mit Wohnrecht oder Nießbrauch bleiben Sie, der Kaufpreis sinkt entsprechend.
- Eine Leibrente zahlt lebenslang – sie sollte im Grundbuch abgesichert sein.
- Beim Teilverkauf raten Verbraucherschützer zu besonderer Vorsicht.
Verkaufen und umziehen
Der klarste Weg: Sie verkaufen zum Marktpreis und verfügen über das gesamte Kapital – für ein neues Zuhause, das Ihren Vorstellungen entspricht, einen Ortswechsel oder mehr finanzielle Freiheit. Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt oder länger als zehn Jahre besessen, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Auf Wunsch begleiten wir Sie auch bei der Suche nach Ihrem neuen Zuhause. So lassen sich Verkauf und Umzug sorgfältig aufeinander abstimmen – ein späterer Auszugstermin kann im Kaufvertrag vereinbart werden.
Verkaufen und wohnen bleiben
Verkauf mit Wohnrecht
Sie verkaufen und behalten ein lebenslanges, im Grundbuch eingetragenes Recht, das Haus selbst zu bewohnen. Der Kaufpreis mindert sich um den Wert dieses Rechts, der sich nach Alter und ortsüblicher Miete richtet. Der Käuferkreis ist kleiner, meist sind es Kapitalanleger.
Verkauf mit Nießbrauch
Weiter gefasst als das Wohnrecht: Sie dürfen die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Einnahmen behalten. In der Regel tragen Sie dann auch die laufenden Kosten.
Verkauf mit Rückmiete
Sie erhalten den vollen Kaufpreis und mieten die Immobilie anschließend vom Käufer. Entscheidend ist die Absicherung – etwa durch einen langfristigen Kündigungsverzicht oder ein zusätzlich eingetragenes Wohnrecht.
Was bedeutet Verrentung?
Leibrente
Statt eines Einmalbetrags zahlt der Käufer – ganz oder teilweise – eine monatliche Rente auf Lebenszeit, meist kombiniert mit einem Wohnrecht. Wichtig ist, die Zahlung im Grundbuch abzusichern, damit sie auch bei Zahlungsschwierigkeiten des Käufers geschützt ist.
Teilverkauf
Sie verkaufen bis zur Hälfte Ihrer Immobilie an einen Anbieter und zahlen für dessen Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Verbraucherzentralen sehen das Modell kritisch: Nutzungsentgelt, Gebühren und Bedingungen beim späteren Gesamtverkauf machen es oft teurer als erwartet. Lassen Sie solche Angebote unabhängig prüfen.
Die Immobilie zu Lebzeiten übergeben
Wer das Haus ohnehin in der Familie halten möchte, kann es schon zu Lebzeiten übertragen – häufig unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts. Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten; ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung zusätzlich. Die Übertragung wird notariell beurkundet und sollte steuerlich begleitet werden – auch mit Blick auf Geschwister und Pflichtteilsansprüche.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente und Schenkung empfehlen wir, Notar und Steuerberater einzubeziehen. Eine Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird derzeit politisch diskutiert; dargestellt ist die geltende Rechtslage. Stand: Juli 2026.
Quellen: §§ 1030 ff., 1093, 1105 BGB (Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallast); §§ 14, 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz; § 23 EStG; Verbraucherzentrale, Hinweise zum Immobilien-Teilverkauf.